Jak kupić działkę i uniknąć kosztownych pomyłek? Część 1.

Zanim rozpoczniesz swoją drogę oraz przygodę z własną działką i ogrodem, wskazane jest, abyś poznał trochę teorii. Takiej ogólnej, nieszkodliwej, przełożonej na „normalny” język, która pomoże Ci lepiej zrozumieć mechanizmy działające w tym zakresie. Szczególnie te związane z działką i wiążącymi się z nią sprawami, mogą być Ci bardzo pomocne. Nie tylko na etapie jej poszukiwania, ale zawsze, w całym okresie, kiedy będziesz ją użytkował. Dlatego bezwzględnie powinieneś wiedzieć co to jest działka oraz jak bezpiecznie ją wybrać. Jednym słowem znać odpowiedź na pytanie: jak kupić działkę i uniknąć kosztowych pomyłek?

Dlaczego tak uważam? Bo z działkami mam w swojej pracy do czynienia od kilkunastu lat. Z wieloma przypadkami miałem kontakt, wiele złych wyborów działek widziałem, w wielu konfliktach jako geodeta pomagałem. Ale również miałem kontakt z dziesiątkami inwestorów, którzy na etapie poszukiwań i wyboru działki zmagali się z różnymi problemami i dylematami.

Wszystko to pozwoliło mi zebrać całkiem spory bagaż doświadczeń, którymi dzielę się z Tobą w tym wpisie. Jest to oczywiście tylko taka namiastka tematu, a ściśle mówiąc czysta esencja i niezbędne minimum, którego powinieneś być świadomy. Gdybyś natomiast temat potrzebował zgłębić albo poznać kolejne elementy na drodze od wyboru działki, poprzez formalności i budowę, aż po wykonanie ogrodu, to polecam Ci lekturę mojego Podręcznika. Jestem przekonany, że będzie Ci pomocna.

.

Co to jest działka?

Określenie „własna działka” pojawia się jako pierwsze, kiedy w planach dopiero kiełkuje własny dom, budowa czy nawet ogród. Często bywa też tak, że w wyobraźni widzi się już wszystko urządzone, ładnie wyglądający trawnik, psa biegającego po ogrodzie, a nawet siebie odpoczywającego na leżaku, a pojęcie działki w dalszym ciągu pozostaje niejasne. Tymczasem zanim to wszystko nastąpi, musisz najpierw zmierzyć się z działką. I to nie tylko jej definicją, ale wszystkim, co się pod tym pojęciem kryje. Zarówno ze wszystkimi dobrodziejstwami, które płyną z posiadania własnej działki, ale także konsekwencjami jak i mogącymi wystąpić problemami. To wszystko jest na tyle istotne, że jeśli nawet nieumyślnie popełnisz błędy, może się to ciągnąć za Tobą latami, a nawet do końca, kiedy daną działkę będziesz użytkował. W skrajnym przypadku nawet do końca Twojego życia. Dlatego warto mieć pełną świadomość, co to jest działka, na co zwrócić uwagę przy jej wyborze, i co może decydować o jej bezproblemowym użytkowaniu.

Co to zatem jest działka?

Mówiąc obrazowo wg. definicji, jest to figura określona pod względem geometrycznym, która została wydzielona z otoczenia liniami granicznymi, wyznaczanymi przez punkty załamania granic. Tłumacząc to na „nasz”, jest to obszar, który ma określone granice, a załamania tych granic, określone są przez konkretne punkty.

.

Zanim przejdziemy dalej, zwróć uwagę i zapamiętaj dwa ważne pojęcia:

  • linie graniczne,

  • punkty załamania granic, czyli punkty graniczne.

.

Aby na wstępie uświadomić sobie również jedną ważną sprawę, musisz wiedzieć, że wymienione linie i punkty graniczne, mogą być lub nie być ustalone, czyli mogą być lub nie być obowiązujące prawnie, a mówiąc w największym skrócie, mogą być lub może ich najzwyczajniej nie być. Szczegółowo omawiałem to w tym poście, więc polecam Ci jego lekturę jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości co do granic określonej działki. Tu wspomnę tylko ogólnie i bardziej obrazowo jak to wygląda:

  • granica i punkty ustalone według stanu prawnego, „gdzieś” w przestrzeni są, ponieważ zostały kiedyś ustalone,

  • granice i punkty graniczne, które nie zostały nigdy wcześniej ustalone, nie istnieją i nie są możliwe do określenia sytuacyjnego w terenie.

I to w największym skrócie tyle, jeśli chodzi o zobrazowanie tego, co to jest działka, oraz tego, czy posiada granice czy nie. W każdym razie musisz zapamiętać, że może się zdarzyć, że działka nie ma ustalonych granic. I to jest pierwsza, bardzo ważna informacja. Co więcej, na działkę, bez ustalonych granic, musisz bardzo uważać, a najlepiej jej unikać.

.

Jak kupić działkę? Lokalizacja w mieście i na wsi.

Lokalizacja działki to sprawa nie mniej ważna od jej granic, i to nie tylko ze względu na Twoje indywidualne upodobania, ale przede wszystkim wynikające z tego dalsze konsekwencje oraz ewentualne ułatwienia i utrudnienia.

Są takie osoby, dla których jeśli działka to tylko w mieście, oraz takie, dla których jeśli działka to tylko na wsi, ale także tacy, dla których działka to działka, i mieć swoje np. 10 arów w mieście, to tak samo, jak mieć swoje 10 arów na wsi.

Czy jednak wszystkie te trzy grupy nie powinny wysłuchać argumentów? Bo lokalizacje te różni jednak wiele.

To, co jest najbardziej oczywiste to cena zakupu. Nie jest tajemnicą, że cena działki w mieście, jest z reguły kilkukrotnie wyższa, niż cena zakupu analogicznej obszarowo działki pod miastem, czyli na wsi. Jeśli spojrzeć na to zagadnienie od innej strony, to można powiedzieć, że chcąc wydać na działkę określoną kwotę X, w mieście kupujemy za nią np. działkę o powierzchni 10 arów, natomiast na wsi, możemy za tą samą kwotę kupić działkę o powierzchni np. 30 arów. To zestawienie najlepiej obrazuje dysproporcje działki miejskiej do wiejskiej i moc nabywczą przeznaczonej na nią kwoty.

Zatem z powyższego zestawienia możesz wyciągnąć pierwsze wnioski: jeśli jest dla Ciebie ważna powierzchnia, szukasz działki dużej, a masz określoną (stałą, niewygórowaną) sumę pieniędzy, Twoje myśli powinny kierować się, w pierwszej kolejności, na działkę wiejską.

Jednak powyższe stwierdzenie, to tylko wstępna przewaga finansowa działki wiejskiej na miejską.

Na co powinieneś zatem zwrócić uwagę, poza ceną zakupu, dokonując wyboru pomiędzy tymi lokalizacjami?

Przede wszystkim stan prawny działki, a konkretnie stan prawny granic rozpatrywanych działek. To już nadmieniłem powyżej, a więcej o stanie prawnym granic działki, znajdziesz we wspomnianym poście. Uważam, że jest absolutnie konieczne, abyś wiedział, na co się decydujesz.

W tym miejscu nadmienię też, że działki będące w granicach administracyjnych miast, a już szczególnie na nowo powstających osiedlach, z reguły posiadają uregulowany stan prawny granic, podczas gdy działki wiejskie, szczególnie te zlokalizowane poza obrębem istniejącej zabudowy, często mogą, tego stanu, nie mieć uregulowanego. Nie wdając się na razie w szczegóły tej kwestii, powinieneś zapamiętać, że:

Granica ustalona według stanu prawnego to sytuacyjnie jednoznacznie określona granica, ustalona w toku postępowania geodezyjno – administracyjnego albo sądowego, zakończonego ostateczną decyzją administracyjną lub prawomocnym orzeczeniem sądowym.

.

Co to oznacza dla Ciebie, jako potencjalnego nabywcy?

W największym skrócie to, że z granicą uregulowaną nie powinno być żadnych trudności, co najwyżej może się skończyć koniecznością odszukania lub wznowienia znaków granicznych w terenie, przez uprawnionego geodetę. W przypadku działek o nieuregulowanym stanie prawnym granic, procedura ustalenia granic jest dużo bardziej skomplikowana, czasochłonna i kosztowna, a w skrajnych przypadkach, w przypadku konfliktu z właścicielem sąsiedniej działki, może nawet zakończyć się w sądzie. Musisz o tym wiedzieć, dlatego jeszcze przed kupnem wybranej działki warto, abyś zasięgnął opinii lokalnego geodety, na temat stanu prawnego jej granic.

Kolejną dość istotną sprawą dla działek miejskich i wiejskich jest sprawa mediów, czyli lokalizacji sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych i gazowych, do których potencjalnie będziesz wpinał przyłącza swojego nowego budynku. Podobnie jak w przypadku granic, tak i w tym aspekcie, z reguły działki będące w granicach administracyjnych miast, mają lepszy dostęp do mediów, niż działki wiejskie, szczególnie te zlokalizowane poza obrębem istniejącej zabudowy. O ile jeszcze w terenach wiejskich, dostęp do sieci wodociągowej i energetycznej jest z reguły najmniejszym kłopotem, o tyle w wielu przypadkach nie występują sieci kanalizacyjne (sanitarne oraz deszczowe) i gazowe.

Oznacza to, dla potencjalnego inwestora, konieczność zagospodarowania ścieków i wód opadowych we własnym zakresie, oraz zastosowania ogrzewania alternatywnego do ogrzewania gazowego, które może nie jest najtańsze w użytkowaniu, ale z całą pewnością najmniej „problemowe”.

Niestety w większości przypadków takie rozwiązania alternatywne, są droższe niż wpięcie się do kanalizacji sanitarnej, deszczowej i gazowej. Musisz także pamiętać, że na terenach wiejskich, ale zlokalizowanych poza siedliskami, czyli w miejscach odosobnionych, na uboczu, dostęp do sieci wodociągowej i energetycznej również może być pewnym problemem. Powinieneś o tym wszystkim wiedzieć i jeszcze przed zakupem działki, zaczerpnąć informacji, a najlepiej spojrzeć na mapy tych terenów, aby być przygotowanym na wszystkie ewentualności.

Następnym elementem, który powinieneś brać pod uwagę, jest taka prosta sprawa jak nawierzchnia drogi, na którą będziesz wyjeżdżał ze swojej potencjalnej działki. W tym aspekcie ważne są dwie kwestie: z jednej strony lepiej jest, jeśli przy działce jest nawierzchnia asfaltowa lub brukowa, ponieważ będziesz komfortowo wyjeżdżał ze swojej posesji. A z drugiej strony nawierzchnia ta, jeśli pod nią zlokalizowane są sieci, do których będziesz musiał się wpiąć ze swoimi przyłączami, może narazić Cię na większe koszty.

Z reguły na terenach wiejskich, jeśli zdecydujesz się na działkę w terenie zabudowanym przy drodze, masz większe prawdopodobieństwo trafić na nawierzchnię asfaltową lub brukową, jednym słowem urządzoną. Jest to oczywisty plus, eliminujesz jazdę po błocie w okresie jesienno – zimowym, oraz w kurzu w okresie letnim. Jeśli chodzi o sieci uzbrojenia terenu, również może okazać się, że zlokalizowane są w poboczu i przypinając się do nich, nie będziesz musiał ingerować w istniejącą nawierzchnię, którą następnie być może musiałbyś odtwarzać.

Na terenach miejskich, szczególnie na nowo powstających, większych osiedlach, najczęściej przy potencjalnej działce, będziesz mieć drogę gruntową, często wysypaną szutrem, tłuczniem lub zwyczajnie tylko „zajeżdżoną”. Nawierzchnia ta jest łatwiejsza w kwestii podpięcia przyłączy, natomiast komfort przyszłego użytkowania, dojazdu do drogi urządzonej, szczególnie jeśli jest ona w większej odległości, może Ci skutecznie utrudnić i zmniejszyć komfort funkcjonowania.

Powinieneś o tym pamiętać, ponieważ zanim osiedle się zabuduje i gmina wybuduje drogę, może minąć kilka lub kilkanaście lat. Są to proste sprawy, o których często nie myśli się wybierając działkę. Jednak trzeba o tym bezwzględnie pamiętać, ponieważ ma to wpływ na koszty przy budowie, jak również jakość przyszłego mieszkania.

Kolejnym ważnym i oczywistym elementem, są koszty Twojego codziennego dojazdu, z wybranej działki do chociażby miejsca Twojej pracy czy innych codziennych zajęć. Teoretycznie wydaje się, że działka w mieście, jeśli tam na co dzień funkcjonujesz, wypada na plus, ale również nie jest to regułą. Wszystko oczywiście zależy, przede wszystkim od odległości działki miejskiej czy wiejskiej, ale ważne są także szlaki komunikacyjne, którymi będziesz się poruszać, ich przepustowość i połączenie. Często może się okazać, że z działki wiejskiej dojedziesz szybciej niż z miejskiej, ale położonej np. po drugiej stronie dużej aglomeracji. Jest to jednak sprawa na tyle indywidualna, że w tym miejscu nie można jej jednoznacznie zakwalifikować. Zawsze jednak powinieneś zwrócić na to uwagę.

Czynnikiem, który również powinieneś wziąć pod uwagę przy wyborze działki, jest rodzaj zabudowy, który będziesz mógł na niej realizować. Decydują o tym m.in. plany zagospodarowania przestrzennego i decyzje o warunkach zabudowy, o których więcej dowiesz się w kolejnej serii postów z cyklu: Jak kupić działkę i uniknąć kosztownych pomyłek?

Z reguły jednak, na trenach miejskich ich wytyczne są bardziej „restrykcyjne” i w większym stopniu ograniczają możliwości, dostosowując je do sąsiedniej zabudowy. Oczywiście nie jest to regułą, ale czynnik ten zawsze warto brać pod uwagę, szczególnie mając określone, własne, indywidualne plany zabudowy.

Warto także abyś wiedział, że wybór działki większej np. wiejskiej, za cenę działki mniejszej np. miejskiej, jest korzystny na etapie zakupu. Niestety na etapie grodzenia, urządzania ogrodu i zagospodarowywania sytuacja się odwraca i nakłady stają się wprost proporcjonalne do wielkości terenu. Oczywiście, jeśli planujesz duży, ładny ogród, w którym znajdzie się miejsce na różne elementy oraz wydzielenie stref użytkowych i rekreacyjnych, to łatwiej będzie to zrealizować na dużej, przestrzennej działce. W tym przypadku wybór działki większej, ale wiejskiej, za cenę działki mniejszej, ale miejskiej, ma uzasadnienie. Poza tym pamiętaj, że ogrody na terenach wiejskich, szczególnie w otoczeniu ładnych krajobrazów, łąk czy np. na tle ściany lasu, zdecydowanie dostojniej się prezentują, niż na miejskich, małych działkach w otoczeniu zwartej zabudowy.

Podsumowując kwestię lokalizacji działki oraz rozważając tereny miejskie i wiejskie, musisz rozpatrywać wiele elementów. Nie warto kierować się tylko ogólnym założeniem pt. chcę mieszkać w mieście lub chcę mieszkać na wsi. Jak widzisz, jest szereg czynników, które powinieneś wziąć pod uwagę, aby nie być zaskoczonym i kiedyś stwierdzić: myślałem, że będzie tak, a okazało się inaczej. Ponadto, jak również widzisz, kwestia finansowa zakupu działki też nie jest jedynym kryterium, ponieważ przy niekorzystnym zbiegu wydarzeń, tania działka w zakupie, może być bardzo droga w zagospodarowaniu. I odwrotnie, wysokie nakłady poniesione na działkę, ale w dobrej lokalizacji, z dogodną sytuacją techniczną i prawną, mogą w całym rozrachunku, okazać się niższe, niż pozornie tańszej działki.

.

Odpowiednia lokalizacja.

Właściwa decyzja o tym, czy działka będzie miejska czy wiejska, to jednak dopiero połowa sukcesu. Równie, a nawet zdecydowanie ważniejsze jest to, w jakiej będzie lokalizacji. O ile jeszcze, ogólne niedogodności działki miejskiej czy wiejskiej, w dalszej perspektywie czasu można zaakceptować, o tyle konsekwencje konkretnej, złej lokalizacji, mogą mieć dużo bardziej bolesne skutki.

Co więcej, mogą być to skutki tzw. długofalowe, czyli takie, których być może nigdy nie da się wyeliminować. Jak np. tego, że na skutek Twojej niewiedzy, tuż za Twoim płotem wybuduje się uciążliwy zakład. Sytuacja bardzo kłopotliwa, czasem wręcz dramatyczna, w której nieraz ciężko będzie powiedzieć: ale ja nie wiedziałem, że tak będzie. Oczywiście, nie wszystko można przewidzieć, ale jednak są możliwości i wskazania, które pewnym, nieszczęśliwym wyborom mogą zapobiec.

Na co więc zwrócić uwagę przy wyborze działki?

Przede wszystkim powinieneś zacząć od uwarunkowań ogólnych, czyli takich, które zdefiniowane są przez obowiązujące przepisy prawne. To one, w głównej mierze, decydują o tym, co, gdzie i jak można budować. I nie chodzi tylko bezpośrednio o działkę, którą jesteś zainteresowany, ale także całe jej bliższe i dalsze sąsiedztwo, które może wpływać na komfort Twojego przyszłego użytkowania.

Podstawowym dokumentem, z którym powinieneś się zapoznać, jest tzw. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy i/lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To dwa akty prawa miejscowego teoretycznie występujące w każdej gminie, z których wynika przeznaczenie gruntów, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Więcej o samych planach i wynikających z nich informacji, będzie w kolejnej części poradnika z tej serii postów, a najwięcej znajdziesz oczywiście w moim Podręczniku „Jak przejść z ogrodem na TY?”. Jeśli jesteś gdzieś na początku swojej drogi inwestycyjnej, z czystym sumieniem Ci go polecam. Znajdziesz tam wszystko to, co może Cię uchronić przed wieloma błędami i może pozwolić Ci zaoszczędzić sporo pieniędzy.

W tym miejscu wystarczy jak zapamiętasz, że będąc zainteresowanym jakąkolwiek działką, bezwzględnie takie plany powinieneś zobaczyć. To z nich wynika czy i jak możesz zabudować swoją działkę, ale także to, czy ten ładny krajobraz rozciągający się za jej granicą, nie jest przeznaczony np. pod fabrykę opon lub drogę szybkiego ruchu. Które jak się domyślasz, nie stanowiłyby miłego sąsiedztwa.

Sprawa kolejna, która powinna Cię zainteresować to elementy wspomniane już wcześniej, które z pomocą geodety bezwzględnie powinieneś przeanalizować:

  • granice działki, czy są prawne czy nie,
  • mapa zasadnicza i wynikająca z niej dostępność lub niedostępność sieci uzbrojenia terenu: wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, energetycznej, gazowej. Innymi słowy, czy są w pobliżu interesującej Cię działki. Jednocześnie możesz także sprawdzić, czy przez działkę nie przebiega jakaś podziemna linia przesyłowa, którejś z wymienionych sieci. A takie sytuacje się zdarzają.

Z mapy zasadniczej albo jeszcze dokładniej z tzw. mapy ewidencyjnej, dodatkowo możesz jeszcze odczytać tzw. użytek gruntowy danej działki, który również może mieć znaczenie przy możliwości zabudowy i kosztach z tym związanych. Wspomnę o tym w kolejnych częściach serii (a na już dostępne jest w Podręczniku), a teraz zapamiętaj, że rozmawiając z geodetą o planowanej działce, warto o ten użytek zapytać. Zresztą każdy geodeta powinien od razu wyjaśnić Ci okoliczności, które się z tym wiążą.

Kolejna rzecz, która powinna Cię na mapie zainteresować, to ukształtowanie terenu oraz stosunki wodne, panujące w bliższej i dalszej okolicy planowanej działki. Chodzi głównie o to, aby określić naturalne ukształtowanie terenu oraz ewentualnie wynikające z tego potencjalne zagrożenia. Jeśli naturalny spadek całego sąsiedniego terenu (praktycznie niewidoczny w terenie) jest w stronę tej działki, którą planujesz kupić, a gdzieś tam w oddali widać jakiś ciek wodny (na oko niegroźny), zawsze powinieneś uwzględnić, że przy większych opadach lub podwyższonych poziomach wód, może wylać, a woda naturalnie przypłynie do Ciebie. Jeśli jest to 500 metrów za Twoją działką, to może woda nie dojdzie, ale jeśli jest 50 metrów, a Ty tego nie przewidzisz? Zatem warto, oglądając już mapę, zwrócić na to uwagę.

Zamykając sprawy bardziej formalne, muszę wspomnieć jeszcze o księdze wieczystej, którą także powinieneś obejrzeć. Nie tylko pod kątem ewentualnie zapisanych obciążeń hipotecznych, o których w biurze nieruchomości, czy nawet sam sprzedający, pewnie Cię poinformują. Oczywiście wiadomo, że ewentualnie takie obciążenie, przed kupnem, warto z działki zdjąć.

Natomiast w księdze wieczystej mogą również być zapisane tzw. służebności osobiste oraz gruntowe. O ile ta pierwsza, w przypadku działki, raczej nie powinna wystąpić, to warto jednak zwrócić uwagę, czy w księdze nie są zapisane jakieś obciążenia działki, na rzecz konkretnej osoby. Natomiast służebność gruntowa występuje częściej i polega na obciążeniu konkretniej nieruchomości (działki) prawem, które ma na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości. Oznacza to, że właściciel innej działki, może w jakimś zakresie korzystać z działki, którą jesteś zainteresowany. Najczęściej dotyczy to prawa dojazdu, co w naturalny sposób mogłoby utrudnić i ograniczyć Twoje działania na takiej działce. Myślę, że ta krótka wzmianka wystarczy, aby zwrócić na to Twoją uwagę. Ze swej strony dodam, że działek takich lepiej unikać.

.

Podsumujmy więc aspekty prawne i formalne, na które powinieneś zwrócić uwagę przy wyborze działki:

  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy,

  • granice działki pod kątem prawne – nieprawne,

  • mapa zasadnicza, a na niej przede wszystkim sieci uzbrojenia terenu, użytek gruntowy, ukształtowanie terenu,

  • księga wieczysta, a w niej hipoteki, służebności gruntowe i osobiste.

Sprawy formalne to jednak jeszcze nie wszystko. Można nawet powiedzieć, że to dopiero wstęp do poprawnego wyboru lokalizacji działki. Jest jeszcze szereg czynników lokalnych, które również powinieneś objąć swoim zainteresowaniem.

Mam tu na myśli zwykły wywiad środowiskowy, który powinieneś w okolicy wykonać. Po pierwsze powinieneś przyjrzeć się sąsiadom, którzy być może mieszkają tuż za granicą Twojej wybranej działki, a najlepiej jeszcze z nimi porozmawiać. O czymkolwiek, nawet o pogodzie. Taki wywiad i ogólne spojrzenie na ich teren, porządek, a przede wszystkim rozmowa, powinny dać Ci obraz, z kim masz do czynienia i jak teoretycznie będzie wyglądało Twoje przyszłe sąsiedztwo. Myślę, że nie muszę tego wątku bardziej uzasadniać.

Jednak rozmowa z sąsiadami nie zawsze jest możliwa. Chociażby w sytuacji, kiedy inne działki wokół działki, którą jesteś zainteresowany, są „puste”. W takiej sytuacji radziłbym Ci spróbować ustalić, do kogo należą. Doradzę tylko, że może Ci w tym pomóc wspomniany wcześniej geodeta.

Dlaczego to ma takie znaczenie? A ma dlatego, że jeśli się na przykład okaże, że te dwadzieścia działek w kompleksie, z których Ty jesteś zainteresowany jedną, należy do jednego właściciela, masz pewne jak w banku, że są lub będą na sprzedaż. A skoro tak, to nie wiadomo kiedy to nastąpi. Po pierwsze dlatego, że chętnych może nie być, a po drugie, że właścicielowi może się akurat nie spieszyć. W takiej sytuacji prawie pewne jest, że o działki te, nikt nie będzie dbał, ani ich należycie utrzymywał. W związku z tym, jeśli Ty wybudujesz się na jednej, nawet ją pięknie zagospodarujesz, te sąsiednie będą sprawiały Ci mniejsze bądź większe kłopoty. O kłopotach z zaniedbanymi działkami sąsiednimi i jak sobie z nimi radzić, przeczytasz w bardzo ważnym poście na blogu. W każdym razie powinieneś to uwzględnić.

Kontynuując poprzednią myśl tzn. sytuację, w której decydujesz się na działkę, wokół której inne działki są aktualnie puste (niezabudowane, nieużytkowane), powinieneś także uwzględnić kwestię budowy ogrodzenia. W takim stanie rzeczy można przyjąć prawie ze stuprocentową pewnością, że koszty jego budowy spadną w całości na Ciebie. Mało prawdopodobne jest, że ktoś, kto działki nie użytkuje, będzie chciał partycypować w kosztach. Chyba że uda Ci się ustalić, że podobnie jak Ty, ktoś tę działkę nabył lub niebawem nabędzie, i ma podobne plany do Twoich. Wówczas, teoretycznie, możesz liczyć na współudział w kosztach budowy ogrodzenia. Na marginesie dodam również, że budowa ogrodzenia, to poważna sprawa i poświęcony jest jej również osobny wpis.

Sprawa kolejna, którą z praktyki Ci doradzę, to abyś udał się na działkę, którą bierzesz pod uwagę, kilka razy, w różnych dniach, o różnych porach. Istnieje wówczas większe prawdopodobieństwo, zobaczyć lub usłyszeć coś niepokojącego. Wyobraź sobie taką sytuację:

Jesteś zainteresowany działką gdzieś na skraju wsi, w ładnej okolicy, nawet ze zbadanym przez Ciebie i spokojnym sąsiedztwem. I byłeś tam raz, „po pracy”, czyli po południu, porozmawiałeś z sąsiadami, obejrzałeś, wszystko wydaje się w porządku. Jesteś prawie zdecydowany. Tymczasem nie przewidziałeś tego, że dwa domy dalej za sąsiadem, z którym rozmawiałeś, znajduje się bardzo uciążliwy zakład ślusarski, który pracuje w godzinach od 7 do 15. Pracuje jednak na tyle głośno, że stojąc na działce, którą oglądasz, ciężko wytrzymać. Wcześniej tego nie słyszałeś, bo byłeś po południu, a sąsiad, z którym rozmawiałeś, zapomniał Ci powiedzieć bo już się do tego przyzwyczaił, albo ktoś np. sprzedający, prosił go o dyskrecję. Więc gdybyś nie przyjechał po raz drugi w godzinach porannych, dowiedziałbyś się o tym dopiero po zakupie.

Ważnym jest również, o ile to możliwe, aby obejrzeć działkę w trakcie silnej ulewy. Ma to związek ze wspomnianym już wcześniej ukształtowaniem terenu, które może być tak nieszczęśliwe, że na Twoją działkę, napływa woda nie tylko gdzieś tam z jakiegoś cieku, ale może także z drogi, która jest dużo wyżej niż działka. Sytuacje takie się zdarzają. Można oczywiście próbować temu zaradzić na etapie budowy i urządzania terenu, ale z pewnością będzie się to wiązało z dodatkowymi kosztami.

Jak więc widzisz lokalizacja i uwarunkowania prawne działki to bardzo ważne elementy. Dlatego będąc na etapie poszukiwań i wyborów, musisz brać je pod uwagę. Pozwoli Ci to uniknąć sytuacji, która skomplikuje Twoje plany lub skutecznie, na długi czas, a nawet na zawsze, utrudni Ci funkcjonowanie na wybranej działce.

.

Kolejnymi bardzo istotnymi elementami związanymi z działką i pytaniem: jak kupić działkę?, są następujące elementy:

  • Sposób użytkowania działki,
  • Powierzchnia działki,
  • Podział działki.

Wszystkie omówię w kolejnej części (DO ZOBACZENIA TUTAJ) serii postów z serii: jak kupić działkę i uniknąć kosztownych pomyłek? Zresztą wspomnę Ci również o kolejnych istotnych w tym zakresie sprawach, w szczególności o miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i o tym jak je czytać i interpretować. Wbrew pozorom nie jest to takie oczywiste, a w związku z czym często bagatelizowane.

.

Kończąc pierwszą część postów z tej serii chciałbym Cię jeszcze raz mocno wyczulić na sprawę właściwego wyboru działki. Pamiętaj, że wybór to nie tylko kwestia ceny, czy na „pierwszy rzut oka” ładnego widoku. Ale to także cała masa uwarunkowań, które powinieneś uwzględnić.

Pamiętaj, że zły wybór może się na Tobie mścić latami, a w skrajnym przypadku spowodować konsekwencje, z którymi będziesz się borykał do końca życia, a przynajmniej do końca użytkowania wybranej działki. Dlatego zanim kupisz sprawdzaj wszystko, o czym powyżej wspomniałem. Mam nadzieję, że ten wpis będzie Ci pomocny.

Na zakończenie raz jeszcze wspomnę Ci o moim Podręczniku.

Omawiam w nim szczegółowo nie tylko poruszone tutaj kwestie. Ale także szereg innych spraw, które jako potencjalny inwestor musisz przejść od momentu wyboru działki, poprzez formalności budowlane, budowę, aż do zaprojektowania i wykonania ogrodu. Wszystko omawiam w sposób prosty i praktyczny, który pomoże Ci zaoszczędzić wielu kłopotów, nerwów, a jednocześnie pieniędzy. Polecam Ci jego lekturę.

1 Comment

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *