Jak kupić działkę i uniknąć kosztownych pomyłek? Część 2.

Zanim rozpoczniesz swoją drogę oraz przygodę z własną działką i ogrodem, wskazane jest, abyś poznał trochę teorii. Takiej ogólnej, nieszkodliwej, przełożonej na „normalny” język, która pomoże Ci lepiej zrozumieć mechanizmy działające w tym zakresie. Szczególnie te związane z działką i wiążącymi się z nią sprawami, mogą być Ci bardzo pomocne. Nie tylko na etapie jej poszukiwania, ale zawsze, w całym okresie, kiedy będziesz ją użytkował. Dlatego bezwzględnie powinieneś wiedzieć co to jest działka oraz jak bezpiecznie ją wybrać. Jednym słowem znać odpowiedź na pytanie: jak kupić działkę i uniknąć kosztowych pomyłek?

Jak może pamiętasz takim wstępem zaczynał się pierwszy post z serii: jak kupić działkę i uniknąć kosztownych pomyłek?

Jeśli go nie czytałeś, a jesteś zainteresowany kupnem działki, koniecznie polecam Ci jego lekturę. W tym miejscu wspomnę jedynie czego dotyczył, abyś mógł płynnie przejść do obecnej lektury.

A zatem w pierwszej części cyklu były poruszone następujące tematy:

  • Co to jest działka?

  • Działka w mieście i na wsi.

  • Odpowiednia lokalizacja.

Obecny post, który jest drugą częścią tego cyklu, będzie z kolei poruszał sprawy:

  • Sposób użytkowania działki.

  • Powierzchnia działki.

  • Podział działki.

Dlaczego uważam, że to wszystko jest tak istotne na etapie wyboru działki? Bo z działkami mam w swojej pracy do czynienia od kilkunastu lat. Z wieloma przypadkami miałem kontakt, wiele złych wyborów działek widziałem, w wielu konfliktach jako geodeta pomagałem. Ale również miałem kontakt z dziesiątkami inwestorów, którzy na etapie poszukiwań i wyboru działki zmagali się z różnymi problemami i dylematami.

Wszystko to pozwoliło mi zebrać całkiem spory bagaż doświadczeń, którymi dzielę się z Tobą w tej serii postów. Jest to oczywiście tylko taka namiastka tematu, a ściśle mówiąc czysta esencja i niezbędne minimum, którego powinieneś być świadomy. Gdybyś natomiast temat potrzebował zgłębić albo poznać kolejne elementy na drodze od wyboru działki, poprzez formalności i budowę, aż po wykonanie ogrodu, to polecam Ci lekturę mojego Podręcznika. Jestem przekonany, że będzie Ci pomocna.

.

Sposób użytkowania działki.

Jednym z elementów, który definiuje Twoją i każdą inną działkę, a którego nie widać „gołym okiem”, jest tzw. użytek gruntowy. Bez wdawania się w nadmierne szczegóły i definicje, jest to parametr, który określa sposób wykorzystania Twojej działki. Np. teren przeznaczony pod zabudowę, teren już zabudowany, teren wykorzystywany rolniczo, łąka, las, sad, woda itd.

Musisz też wiedzieć, że użytek gruntowy to parametr, który jest zmienny, tzn. może ulec zmianie, na skutek zmiany sposobu użytkowania działki. Jeśli dana działka jest użytkowana np. rolniczo i posiada oznaczenie działki rolnej (R), ale dopuszczalna jest na niej zabudowa /więcej o tym w dalszej części cyklu/, to po zrealizowaniu tej zabudowy, uzyska użytek i oznaczenie działki zabudowanej (B).

Zmiany tych użytków dokonuje geodeta, o czym również jeszcze wspomnę. Całą ewidencję użytków działek, prowadzą właściwe dla lokalizacji danej działki Starostwa Powiatowe, a w nich wydziały Ewidencji Gruntów i Budynków. Tam też zawsze można sprawdzić, jaki jest użytek interesującej Cię działki. Jest to parametr ważny, który jak dokładnie omawiałem w Podręczniku, może mieć wpływ na tok postępowania i koszty przekształcenia danej działki w tzw. działkę budowlaną.

Użytek ma jeszcze jedno ważne znaczenie. A mianowicie ma bezpośredni wpływ na wymiar podatku gruntowego, jaki corocznie płacisz. Jeden użytek „kosztuje” mniej, inny więcej. Za działkę zabudowaną będzie trzeba płacić więcej niż za analogiczną użytkowaną np. jako sad. Biorąc to wszystko pod uwagę, kwestia właściwego użytku jest ważna, szczególnie przy większych działkach.

Nie będę tu nadmiernie rozciągał tego tematu, wystarczy jeśli zapamiętasz, że działka, którą już masz, albo planujesz zakupić, jakiś użytek ma. Ważne, aby był on zgodny ze sposobem użytkowania działki jaki prowadzisz lub planujesz prowadzić. Dlatego sprawę tą, zawsze powinieneś omówić z lokalnym geodetą, aby dostosował właściwie Twój użytek, do tego jak użytkujesz działkę. Znaczenie ma wiele czynników np. to, czy jesteś lub nie jesteś rolnikiem oraz ogólnie to, jaką „furtkę” przewidują obowiązujące przepisy.

Warto również, abyś wiedział, że jedna działka może mieć kilka użytków tzn. w poszczególnych swoich częściach, może byćżnie użytkowana. Np. w jednej części może być zabudowana, a w innej może być np. sadem lub lasem. Może się również zdarzyć, że czasem użytek jest źle określony, źle sklasyfikowany, pewnej funkcji Twojego terenu jest za dużo lub za mało. To natomiast przekłada się na Twoje pieniądze, czyli wspomniane podatki.

Ważne, żebyś zapamiętał, że użytek można zmienić (w zgodzie z obowiązującymi przepisami), a ewentualnej zmiany może dokonać geodeta. Dlatego kwestię użytku działki, czy to już posiadanej, czy dopiero planowanej, zawsze warto z nim omówić.

.

Powierzchnia działki.

Kolejnym elementem, którego nie widać, a który definiuje każdą, także Twoją działkę, jest powierzchnia. I ona również, obok powyższego użytku, wpływa na podatek, który płacisz.

Powierzchnia jest pochodną danych geodezyjnych, w tym współrzędnych punktów załamania granic. O tym, czy jest ona poprawna, decyduje właśnie jakość tych współrzędnych, a konkretnie jakość granic, czyli czy są one uregulowane czy nie. Wspomniałem już o tym w pierwszej części cyklu, a więcej możesz również zobaczyć w tym poście.

Natomiast na tym etapie, znowu wystarczy, abyś zapamiętał, że szczególnie przy działkach, dla których granice nie były „nigdy” regulowane, lub było to robione dawno, w oparciu o inne geodezyjne standardy niż obowiązujące dzisiaj [czyli głównie dla istniejących już ogrodów i zabudowanych terenów, bardziej na terenach wiejskich niż miejskich], mogą występowaćżnice pomiędzy tym, co zapisane jest dla Twojej działki w tzw. ewidencji gruntów, a tym, co faktycznie posiadasz i użytkujesz.

I druga ważna rzecz to fakt, że powierzchnię taką również można poprawić. Może to zrobić geodeta, po przeprowadzeniu odpowiedniej procedury, którą ureguluje i prawnie zatwierdzi granice takiej działki.

Ma to ścisły związek z granicami, ich stanem i rodzajem, o czym szczegółowo wspomnę w trzeciej części tego cyklu. W każdym razie zapamiętaj, jeśli zachodzą obawy, że coś z powierzchnią jest nie tak, opłaca się to sprawdzić.

.

Podział działki.

Jednym z ważniejszych zagadnień w zakresie działek, jest geodezyjny podział działki. Dotyczyć on może różnych wariantów w Twojej drodze do własnej działki. Np. działka, którą planujesz zakupić powstała niedawno jako jedna z działek w większym kompleksie działek, który obecny właściciel utworzył (podzielił) i teraz planuje sprzedawać. Albo teren, który Ci się podoba, jest obecnie częścią jakiejś większej działki, a Ty chciałbyś go wydzielić i odkupić. To tylko niektóre z możliwych wariantów. W każdym razie powinieneś wiedzieć, że działki często pochodzą „z podziałów”, czyli konkretna działka, jako jedna z wielu, powstała z jakiejś pierwotnej działki, lub jeśli jeszcze nie powstała, to teoretycznie może.

Wokół zagadnienia „geodezyjny podział działki” narosło i powszechnie funkcjonuje wiele mitów. Jest też wiele faktów, które w mniejszym lub większym stopniu są znane. Jednak to, co bezwzględnie muszę zdementować, to przekonanie, że geodezyjny podział działki to „tylko postawienie kreski na mapie”. Takie stwierdzenia padają często z ust inwestorów, czy zlecających podział. Zwykle w kontekście rozmowy o kosztach tej usługi.

Rozmowa o podziałach wcale nie jest w tym miejscu przypadkowa. Jak już wspomniałem, często jest tak, że teren, który Ci się podoba, nie jest „osobną” działką, którą mógłbyś kupić. Jest natomiast częścią jednej dużej działki, z której właśnie można go wydzielić. To tak jakby z dużego, nienaruszonego tortu, odkroić jeden kawałek. Teoretycznie jest to możliwe, ale bywajążne okoliczności, które mogą to uniemożliwić. Warto więc o nich wspomnieć. Jednocześnie chciałbym Ci uświadomić, że szukając tej jednej, idealnej działki, nie musisz rozglądać się tylko po „wydzielonych”, gotowych już działkach. Możesz także zwracać uwagę na tereny, które Ci się podobają, a następnie spróbować je oddzielić od jakiejś tam całości i odkupić.

Aby rozmawiać o podziale działek, musisz zdać sobie sprawę z kilku podstawowych prawd. Bez nich ciężko wyobrazić sobie całą sprawę. Przede wszystkim musisz wiedzieć, bez wchodzenia w naukowe czy prawne definicje, że działka to zamknięta, ograniczona granicami część powierzchni ziemi. Pisałem o tym już wcześniej, w pierwszej części cyklu. Dla lepszego zobrazowania taki mały „puzzel” w układance. Z tych „puzzli” działkowych składają się całe wsie, miasta, dalej gminy, powiaty, czyli cały kraj się składa. Nie ma pustych pól. Wszystko jest działkami. Twój ogród, jeśli już go masz, również leży na jakiejś działce, do niej przylega działka sąsiada, również działka, na której jest droga itd. Dalej sklep stoi na jakiejś działce, kościół i wszystko po kolei. Jednym słowem wszystko, na co patrzysz, znajduje się na działkach, które na mapie tworzą taką jakby układankę puzzli. Mniejszych i większych.

Każda działka jest czyjaś. Jedna Twoja, druga sąsiada, trzecia Kowalskiego, tamta z drogą Gminy lub jakiejś instytucji drogowej, tamta z torami należy do PKP, a ta z kościołem do Parafii. Nawet ta zarośnięta i zaniedbana jest „czyjaś”, zapewne Gminy. I każdy może mieć pomysł, aby swoją działkę podzielić, z takiego czy innego powodu. Może chce np. sprzedać kawałek, przekazać pod drogę, zrobić jakąś inwestycję, zastawić w banku, przekazać dzieciom itd. Powodów jest wiele i teoretycznie każdy dobry.

Spójrz na poniższe zdjęcie, które obrazuje tzw. projekt podziału. Ten żółty, cienki kontur to jest istniejący, dotychczasowy kształt działki, a te czerwone linie, to nowe, projektowane granice. Jak widzisz, z jednej działki powstanie kilkanaście nowych, o różnych kształtach i rozmiarach.

Zatem skoro definicje naukowe mamy za sobą, i już wiesz, że wszystko jest czyjąś działką i każdy ma prawo swoją działkę podzielić, czas zapoznać sięnajpowszechniejszymi faktami i mitami z tym związanymi, które pojawiają się w rozmowach o podziałach. Tym bardziej, że wiele z nich również możesz gdzieś usłyszeć, jeśli być może, będziesz starał się jakąś działkę podzielić. Zatem jeśli myślisz o podziale działki, lub działka którą chcesz kupić będzie wydzielana, koniecznie spójrz na fakty i mity z tym związane, które zebrałem w tym poście.

Kolejnymi bardzo istotnymi elementami związanymi z działką i pytaniem: jak kupić działkę?, są następujące elementy:

  • Mapa zasadnicza, a kupno działki,

  • Granica działki,

  • Granica prawna i granica nieprawna,

  • Znak graniczny.

Wszystkie omówię w kolejnej części tej serii postów: jak kupić działkę i uniknąć kosztownych pomyłek? Zresztą wspomnę Ci również o kolejnych istotnych w tym zakresie sprawach, w szczególności o miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i o tym jak je czytać i interpretować. Wbrew pozorom nie jest to takie oczywiste, a w związku z czym często bagatelizowane.

Kończąc drugą część postów z tej serii chciałbym Cię jeszcze raz mocno wyczulić na sprawę właściwego wyboru działki. Pamiętaj, że wybór to nie tylko kwestia ceny, czy na „pierwszy rzut oka” ładnego widoku. Ale to także cała masa uwarunkowań, które powinieneś uwzględnić.

Pamiętaj, że zły wybór może się na Tobie mścić latami, a w skrajnym przypadku spowodować konsekwencje, z którymi będziesz się borykał do końca życia, a przynajmniej do końca użytkowania wybranej działki. Dlatego zanim kupisz sprawdzaj wszystko, o czym powyżej wspomniałem. Mam nadzieję, że ten wpis będzie Ci pomocny.

Na zakończenie raz jeszcze wspomnę Ci o moim Podręczniku.

Omawiam w nim szczegółowo nie tylko poruszone tutaj kwestie. Ale także szereg innych spraw, które jako potencjalny inwestor musisz przejść od momentu wyboru działki, poprzez formalności budowlane, budowę, aż do zaprojektowania i wykonania ogrodu. Wszystko omawiam w sposób prosty i praktyczny, który pomoże Ci zaoszczędzić wielu kłopotów, nerwów, a jednocześnie pieniędzy. Polecam Ci jego lekturę.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *