Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu? Część 1 – decyzja o warunkach zabudowy.

Zwieńczeniem wszystkich projektowych zabiegów, które czekają Cię w drodze do rozpoczęcia budowy domu, jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Dokładnie decyzji administracyjnej zezwalającej na rozpoczęcie i prowadzenie budowy, która w świetle prawa budowlanego jest dla Ciebie bezwzględnie koniecznym dokumentem. I czy tego chcesz czy nie, decyzję taką musisz uzyskać. Natomiast od tego jak się za to zabierzesz, zależy ile czasu, nerwów i pieniędzy stracisz po drodze. Stąd jestem przekonany, że ten poradnik pt. ‘Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu?’ będzie Ci pomocny i wiele spraw pomoże rozjaśnić.

Nieniejszy post to część pierwsza tego poradnika, ponieważ całość tematu jest dość rozległa i warto ją podzielić. Zanim jednak do tego przejdziemy, tytułem wstępu kilka informacji, które potrzebne są wcześniej, przed rozpoczęciem foralności budowlanych, czyli na etapie poszukiwań i zakupu działki.

Poświęciłem im osobny cykl na blogu, z którym bezwzględnie również powinieneś się zapoznać, jeśli jeszcze działki poszukujesz. W tym miejscu przypomnę Ci tylko najważniejsze kwestie, czego dotyczył:

W pierwszej części cyklu były poruszone następujące tematy:

  • Co to jest działka?

  • Działka w mieście i na wsi.

  • Odpowiednia lokalizacja.

W drugiej:

  • Sposób użytkowania działki.

  • Powierzchnia działki.

  • Podział działki.

A w trzeciej:

  • Mapa zasadnicza, a kupno działki,

  • Granica działki,

  • Granica prawna i granica nieprawna,

  • Znak graniczny działki,

  • Oraz jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

I właśnie ta część trzecia bezpośrednio łączy się z obecnym cyklem, w którym to właśnie plan zagospodarowania również odgrywa znaczącą rolę. Aby nie powielać informacji zawartych w trzeciej części tamtego cylu, wspomnę tylko, że rozpoczynając formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę, będziesz potrzebował tzw. wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania, stwierdzający, że Twoja działka nadaje się pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o której tu rozważamy. A zatem jest to pierwszy punkt na Twojej obecnej drodze, zaznaczony jako ‘1’ na poniższym schemacie, który przed Tobą i który omówię w całym cyklu tych postów.

Natomiast jeśli powyższemu punktowi nr ‘1’ uważnie się przyjrzysz zauważysz, że brzmi on następująco: wypis i wyrys z planu lub decyzja o warunkach zabudowy. Natomiast to ‘lub’ nie oznacza w tym przypadku tego, że przepisy zostawiają Ci dowolność, ale jest to alternatywa dla sytuacji, w której dla terenu, na którym planujesz budowę, miejscowego planu zagospodarowania po prostu nie ma.

A zatem. Plan zagospodarowania omawiałem dokładnie w cytowanej na wstępie trzeciej części cyklu ‘Jak kupić działkę i uniknąć kosztownych pomyłek?’ i nie będę do tego wracał. Bo jeśli plan zagospodarowania jest, we właściwym dla położenia swojej działki urzędzie gminy/miasta uzyskasz wspomniany wypis i wyrys. W tym wpisie skupię się na tej drugiej pozycji, a konkretnie ‘decyzji o warunkach zabudowy’, która jak widzisz stanowi obowiązkowy punkt pierwszy na Twojej drodze do budowy.

.

Decyzja o warunkach zabudowy.

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to dość często spotykane przypadki. Natomiast domy i tak się budują. Z drugiej strony trochę niepoważne byłoby, gdyby brak planu wszystko blokował. Na szczęście tak nie jest, ponieważ jest jeszcze jedno wyjście awaryjne. Tym wyjściem jest właśnie tzw. decyzja o warunkach zabudowy. Pod „nieobecność” planu, pełni ona funkcję zastępczą, w oparciu o którą, można rozpocząć planowanie inwestycji.

Decyzja jest narzędziem planowania przestrzennego, które podobnie jak plan, ma na celu pilnowanie tzw. ładu przestrzennego. Stąd też decyzja podobnie jak plan, może regulować wielkość budynku, jego posadowienie, kolor dachu czy nawet elewacji oraz inne parametry, istotne z punktu widzenia lokalnej estetyki i urbanistyki.

.

Skąd wziąć decyzję o warunkach zabudowy?

Jeśli planujesz inwestycję, musisz dla swoich pomysłów dostać tzw. „zielone światło”. Oznacza to, że Twoje zamierzenia muszą być zgodne z przepisami, a jeśli ten warunek jest spełniony, ewentualnie możesz iść dalej.

Jeśli na danym terenie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, tym „zielonym światłem” jest wspomniany odpis (wypis i wyrys) z tego planu, który możesz uzyskać w urzędzie gminy (miasta), po złożeniu stosownego wniosku. Z tego odpisu wynika czy, co i jak możesz budować, a to jest podstawą do Twoich dalszych działań, o których będzie w kolejnych częściach tego cyklu. Co ważne, odpis taki możesz dostać praktycznie „od ręki”, w praktyce najczęściej w przeciągu kilku dni.

Natomiast jeśli planu nie ma, wówczas tym „zielonym światłem” jest decyzja o warunkach zabudowy. Tą możesz otrzymać również po złożeniu wniosku w urzędzie gminy (miasta), lecz niestety nie „od ręki”, a nawet po dwóch czy więcej miesiącach. Dodatkowo sam wniosek również jest rozbudowany i wymaga szeregu załączników. W każdym razie w składanym wniosku to Ty musisz określić, co i jak planujesz budować. Decyzja, którą otrzymasz, będzie na to odpowiedzią, która wskaże Ci czy, co i jak masz robić, aby Twoje zamierzenia i działania nie naruszyły ładu przestrzennego tej lokalizacji. W praktyce, urzędnicy wydający decyzję o warunkach zabudowy w jej postanowieniach kierują się nawiązaniem do zabudowy sąsiedniej, jaka znajduje się w otoczeniu terenu, na który złożyłeś wniosek. Najczęściej jest to sąsiedztwo trzykrotnej szerokości frontowej Twojej działki. Zatem nawet nie występując z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a obserwując otoczenie Twojej działki, możesz domyślać się, co będzie Ci nakazane.

Zanim przejdziemy dalej, jeszcze trzy, bardzo ważne informacje związane z planem zagospodarowania i decyzją o warunkach zabudowy:

  • aby uzyskać odpis z planu (wypis i wyrys) lub decyzję o warunkach zabudowy dla danego terenu, nie trzeba być jego właścicielem. Zatem jeśli jeszcze nie jesteś właścicielem danej działki, a już chcesz się przekonać czy, co i jak będziesz mógł budować, możesz wystąpić o ich wydanie,
  • jeśli na dany teren uzyskałeś decyzję o warunkach zabudowy, która ustaliła jakieś warunki, a następnie (zanim uzyskasz pozwolenie na budowę) na tym terenie zostanie uchwalony plan zagospodarowania, to jeśli ma on inne ustalenia względem danego terenu, niż wynikające z decyzji, ma rolę nadrzędną. Ustalenia planu „przykrywają” ustalenia decyzji. Innymi słowy: decyzja o warunkach zabudowy, która w zasadzie jest bezterminowa, jest „unieważniana” przez uchwalony plan zagospodarowania,
  • pozytywna decyzja o warunkach zabudowy nie jest wydawana na każdy teren. Pozytywna w znaczeniu zezwolenia na budowę. Aby taką uzyskać, wybrana przez Ciebie działka, musi spełniać kilka warunków. Najważniejszy z nich jest taki, że co najmniej jedna działka sąsiednia do tej, na którą wnioskujesz, dostępna z tej samej drogi publicznej (posiadająca wjazd na tą drogę co Twoja), jest zabudowana w sposób taki, aby warunki jakie uzyskasz, były kontynuacją funkcji, parametrów i cech tej zabudowy. Trochę skomplikowane, ale przekładając to na „nasz język”, musi być jakaś zabudowa na sąsiedniej działce, do której będziesz musiał nawiązać, na podstawie warunków jakie uzyskasz w decyzji.

Podsumowując więc Twój pierwszy krok do zakupu działki, a już na pewno do rozpoczęcia budowy: musisz zapamiętać, że są nim warunki wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Dopiero, jeśli masz je w ręce i spełniają Twoje oczekiwania, możesz zrobić kolejny krok, czyli na powyższym schemacie punkty 2, 3 i kolejne.

.

Przeznaczenie działki.

Jeśli uważnie przeczytałeś wcześniejsze zagadnienia tzn. te dotyczące planu i decyzji, zauważyłeś, że każdy teren ma jakieś przeznaczenie, szczególnie według ustaleń planu. Jeśli przypomnisz sobie przykłady mapowe, które pokazywałem we wspomnianej trzeciej części cyklu o zakupie działki, zobaczysz, że każdy teren w obrębie planu, jest oznaczony jakimś kolorem i na coś konkretnie jest przeznaczony. Jeden np. pod zabudowę mieszkaniową, kolejny pod przemysł, kolejny pod użytkowanie rolnicze itd. Każdemu przypisano jakąś funkcję. I ta funkcja, to właśnie przeznaczenie terenu, wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ważne jest również to, że przeznaczenie, to coś, co ma być kiedyś, docelowo, a nie koniecznie w tej chwili. Więc jeśli jakiś teren, to dziś są np. „szczere pola”, po których jeżdżą ciągniki, porośnięte pszenicą lub kukurydzą, a plan zakłada, że tereny te przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową, to takie są. Możesz je w swoich planach uwzględniać. Dodam również, że przeznaczenie działki, często mylone jest z użytkiem gruntowym działki, o którym pisałem w części drugiej cyklu o działkach. Tymczasem, są to dwie różne rzeczy. Przeznaczenie jest to coś, jak już wiesz, co będzie na danym terenie kiedyś. To dopuszczalna funkcja konkretnego terenu. Natomiast użytek gruntowy to coś, co charakteryzuje daną działkę w tej chwili. Jeśli więc jest ona aktualnie rolna, bo jeżdżą po niej ciągniki i ją uprawiają, to zapewne ma oznaczenie, czyli użytek gruntowy terenu rolnego. Jednak jeśli kiedyś, w ślad za swoim przeznaczeniem, dana działka będzie zabudowana budynkiem mieszkaniowym, wtedy będzie miała użytek terenu mieszkaniowego zabudowanego.

Z tym że musisz pamiętać o jeszcze jednej istotnej sprawie. Droga, jaką dany teren musi przejść od np. tego użytkowanego rolniczo do zabudowanej działki, jest bardzo daleka. I nie chodzi tylko o to, że to Ty musisz wybudować dom. Nie będę tego w tej chwili omawiał, bo jest zbyt obszerny materiał. Natomiast jeśli taką działką zainteresowany, koniecznie polecam Ci lekturę mojego podręcznika, gdzie opisuję to konkretnie i szczegółowo, pozwalając uniknąć Ci szeregu kosztownych pomyłek.

W tym miejscu uczulę Cię tylko na fakt, który niech pozostanie Ci w pamięci, że jeśli rozważasz działkę pod budowę, która dopiero będzie wydzielana w takich dużych kompleksach z działek rolnych, albo już nawet jest wydzielona, ale sprawa dróg i uzbrojenia pozostaje „niejasna”, musisz zachować należytą czujność.

Pamiętaj również, że jeśli decydujesz się na działkę pod zabudowę, kierując się jej przeznaczeniem wynikającym z planu (obecnie będącą np. rolą), musisz pamiętać jeszcze o konieczności zmiany użytku gruntowego, która zamieni ten istniejący użytek, na użytek właściwy dla funkcji, którą planujesz. Potocznie mówi się o tym „przekształcenie działki”. Jest to czynność teoretycznie prosta i raczej nie stanowiąca problemu w sytuacji, jeśli plan zakłada określone przeznaczenie. Wymaga ona jednak kilku określonych zabiegów, a niejednokrotnie również opłat. W kolejnych częściach tego cyklu poświęcę temu osobny wątek.

Podsumowując: przeznaczenie terenu, wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego, to element bardzo istotny. Owszem może Cię utwierdzić w przekonaniu, że teren, który wybrałeś, nadaje się pod budowę. Jednak musisz mieć świadomość, że to jeszcze nie jest pełny sukces. Bo zanim od wynikającego z planu przeznaczenia, teren takim się stanie, droga jest długa, a może również być kręta i wyboista.

W tym miejscu chciałbym zakończyć tzw. sprawy formalne i teoretyczne, które miały Ci pomóc wybrać działkę, jak również wstępnie ukierunkować Cię na budowę. W kolejnych częściach cyklu przejdziemy już do konkretów. Zakładam, że działkę wybrałeś taką, która Ci odpowiada, i na której będziesz mógł prowadzić inwestycję. A także, że posiadasz wypis i wyrys z planu zagospodarowania lub decyzję o warunkach zabudowy, które podpowiadają Ci, co możesz budować (punkt pierwszy na powyższym schemacie). I że to również jest zgodne z Twoimi oczekiwaniami.

Na zakończenie raz jeszcze wspomnę Ci o moim Podręcznik.

Omawiam w nim szczegółowo nie tylko poruszone tutaj kwestie. Ale także szereg innych spraw, które jako potencjalny inwestor musisz przejść od momentu wyboru działki, poprzez formalności budowlane, budowę, aż do zaprojektowania i wykonania ogrodu. Wszystko omawiam w sposób prosty i praktyczny, który pomoże Ci zaoszczędzić wielu kłopotów, nerwów, a jednocześnie pieniędzy. Polecam Ci jego lekturę.

1 Comment

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *