Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Zanim rozpoczniesz swoją drogę oraz przygodę z własną działką i ogrodem, wskazane jest, abyś poznał trochę teorii. Takiej ogólnej, nieszkodliwej, przełożonej na „normalny” język, która pomoże Ci lepiej zrozumieć mechanizmy działające w tym zakresie. Szczególnie te związane z działką i wiążącymi się z nią sprawami, mogą być Ci bardzo pomocne. Nie tylko na etapie jej poszukiwania, ale zawsze, w całym okresie, kiedy będziesz ją użytkował. Dlatego bezwzględnie powinieneś wiedzieć co to jest działka oraz jak bezpiecznie ją wybrać. Jednym słowem znać odpowiedź na pytanie: jak kupić działkę i uniknąć kosztowych pomyłek?

Jak może pamiętasz takim wstępem zaczynał się pierwszy i drugi post z serii: jak kupić działkę i uniknąć kosztownych pomyłek?

Jeśli ich nie czytałeś, a jesteś zainteresowany kupnem działki, koniecznie polecam Ci te lektury. W tym miejscu wspomnę jedynie czego dotyczyły, abyś mógł płynnie przejść do obecnej lektury.

.

A zatem w pierwszej części cyklu były poruszone następujące tematy:

• Co to jest działka?

• Działka w mieście i na wsi.

• Odpowiednia lokalizacja.

W drugim poście, który jest kontynuacją tego cyklu, były z kolei poruszone sprawy:

• Sposób użytkowania działki.

• Powierzchnia działki.

• Podział działki.

W tym natomiast dowiesz się spraw kolejnych w tym zakresie, czyli:

• Mapa zasadnicza, a kupno działki,

• Granica działki,

• Granica prawna i granica nieprawna,

• Znak graniczny działki,

• Oraz jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Dlaczego uważam, że to wszystko jest tak istotne na etapie wyboru działki? Bo z działkami mam w swojej pracy do czynienia od kilkunastu lat. Z wieloma przypadkami miałem kontakt, wiele złych wyborów działek widziałem, w wielu konfliktach jako geodeta pomagałem. Ale również miałem kontakt z dziesiątkami inwestorów, którzy na etapie poszukiwań i wyboru działki zmagali się z różnymi problemami i dylematami.

Wszystko to pozwoliło mi zebrać całkiem spory bagaż doświadczeń, którymi dzielę się z Tobą w tej serii postów. Jest to oczywiście tylko taka namiastka tematu, a ściśle mówiąc czysta esencja i niezbędne minimum, którego powinieneś być świadomy. Gdybyś natomiast temat potrzebował zgłębić albo poznać kolejne elementy na drodze od wyboru działki, poprzez formalności i budowę, aż po wykonanie ogrodu, to polecam Ci lekturę mojego Podręcznika. Jestem przekonany, że będzie Ci pomocna.

.

Mapa zasadnicza, a kupno działki.

Większość osób, które stały lub stoją przed wyborem lokalizacji działki pod budowę, słusznie bierze pod uwagę różne sprawy. Wspominałem o nich w pierwszej i drugiej części tego cyklu. Pisałem tam też wstępnie, że warto również uwzględnić tzw. geodezyjną mapę zasadniczą, czyli zwyczajnie spróbować „zapytać ją o zdanie”. Tym bardziej, że faktycznie ma dużo do powiedzenia, a właściwie pokazania.

Zanim jednak odczytasz, jakie niesie informacje, zwróć uwagę, czym jest geodezyjna mapa zasadnicza?

Jest to mapa nazywana Podstawową Mapą Kraju, która zgodnie z ustawą Prawo geodezyjne i kartograficzne, jest opracowaniem kartograficznym, zawierającym informacje o przestrzennym usytuowaniu m.in. działek ewidencyjnych, budynków, konturów użytków gruntowych, sieci uzbrojenia terenu, budowli i urządzeń budowlanych oraz innych obiektów topograficznych, a także wybrane informacje opisowe dotyczące tych obiektów.

Oznacza to, w dużym uproszczeniu, że mapa zasadnicza zawiera wszystkie informacje o tym, co związane jest daną z działką i jej otoczeniem oraz o tym, co się na tej działce znajduje, zarówno na, jak i pod powierzchnią ziemi.

Warto zatem stanowczo zaznaczyć, że przymierzając się do zakupu działki, bez względu w jakiej lokalizacji, warto zapoznać się z treścią mapy zasadniczej dla samej działki i sąsiedniego terenu. Bardzo często możesz z niej wyczytać informacje, których nie jesteś świadomy, których nie widać „gołym okiem”. Wspomniałem już o tym wcześniej, przy okazji określenia dobrej lokalizacji działki, w drugiej części cyklu. Mapę taką możesz zakupić we właściwym terytorialnie, dla wybranej działki, Starostwie Powiatowym, w tzw. Powiatowych Ośrodkach Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, którym z mocy prawa zostało powierzone prowadzenie mapy zasadniczej. Oznacza to, że jeśli Ty mieszkasz np. w Warszawie, a działkę chcesz kupić w Krakowie, to mapę tej działki, kupisz w starostwie w Krakowie.

Koszt zakupy mapy nie jest wygórowany, dla odbitki formatu A4, który Ci w zupełności wystarczy, nie powinien przekroczyć kilkudziesięciu złotych.

Poniżej znajdują się dwa przykłady mapy zasadniczej. Pierwszy to mapa zasadnicza tzw. numeryczna, czyli prowadzona w formie komputerowej, zresztą jak już dziś większość map, w większości starostw w Polsce.

Druga to mapa zasadnicza, która prowadzona jest ręcznie, na specjalnych arkuszach. Mapy prowadzone były tak dawniej, natomiast niektóre starostwa, które nie przeszły jeszcze na mapę komputerową, prowadzą je tak do dziś.

Natomiast dla Ciebie, jeśli udasz się, aby taką mapę zakupić, nie ma to żadnego znaczenia. W każdym przypadku dostaniesz wersję papierową, która albo będzie wydrukiem z komputera, albo odbitką kserograficzną. Na jednej i drugiej, tymi samymi metodami i symbolami, naniesione są elementy, które będą Cię interesowały.

.

Co możesz odczytać i co jest dla Ciebie istotne, patrząc na odbitkę mapy zasadniczej?

Przede wszystkim skala mapy. Dla terenów wysoko zurbanizowanych (miejskich i wiejskich w siedliskach) wykonywana jest głównie w skalach 1:500 i 1:1000. Na terenach miejskich najczęściej w skali 1:500, wiejskich 1:1000. Na odbitce mapy, którą zakupisz, skala zawsze powinna być urzędowo zaznaczona, na specjalnej metryczce.

Poprawne oznaczenie i odczytanie skali mapy, oznacza dla Ciebie to, że patrząc na mapę i używając zwykłej linijki, jesteś w stanie pomierzyć sobie określone długości lub odległości określonych obiektów, które odpowiadają ich rzeczywistemu usytuowaniu w terenie.

Według poniższej zasady:

• W skali mapy 1:1000 jeden milimetr na mapie oznacza 1 metr w terenie.

• W skali mapy 1: 500 jeden milimetr na mapie oznacza 0,5 metra w terenie.

Jest to bardzo pomocna wiedza, która pozwoli Ci zorientować się, we wzajemnych odległościach określonych obiektów terenowych, bez konieczności pracy w terenie z taśmą mierniczą. Pamiętaj, że biorąc miary linijką, zawsze dokonujesz jakiegoś szacunku, z dokładnością do ok. 0,5 milimetra, a więc i odczytywane przez Ciebie odległości terenowe, również mają wartość z pewnym minimalnym błędem. Jednak dla celów poglądowych jest to wiedza i dokładność zupełnie wystarczająca.

Odczytywanie odległości obiektów z mapy jest bardzo ważne, kiedy np. chcesz sprawdzić odległość, w jakiej od planowanej przez Ciebie działki, znajdują się chociażby sąsiednie zabudowania czy sieci uzbrojenia terenu, do których, w przyszłości, będziesz podłączał swój dom.

.

Jakie inne informacje możesz odczytać z mapy?

Właściwie wszystko, na co powinieneś zwrócić uwagę przy zakupie działki:

• numery działek,

• granice działek, wraz z oznaczeniem, jakie posiadają znaki graniczne,

• rodzaje użytków gruntowych (np. użytek rolny, pastwisko, sad, teren pod zabudowę, zabudowany itd.),

• położenie i rodzaj sieci uzbrojenia terenu – naziemnych np. słupy energetyczne, telefoniczne i podziemnych np. sieci gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne, telekomunikacyjne, energetyczne itd.,

• elementy naziemne jak budynki i ich rodzaje, drzewa, studnie, płoty itd.,

• rzędne, czyli wysokości poszczególnych elementów mapy nad poziomem morza, przede wszystkim rzędne Twojej działki, drogi czy innych elementów jak kanały, zasuwy wodociągowe itd.

To wszystko sprawia, że mapa zasadnicza powinna być przez Ciebie postrzegana jako bardzo cenne źródło informacji. Ma zebrane w sobie wszystkie informacje i elementy, które zlokalizowane są w terenie, a którymi powinieneś być zainteresowany. Zawsze warto je zobaczyć, aby potem nie być zaskoczonym, co może znajdować się na Twojej działce lub w jej najbliższym sąsiedztwie.

Mapa prowadzona jest z użyciem pewnych symboli kartograficznych, którymi posługują się geodeci. Patrząc na mapę, część z nich można „rozszyfrować” intuicyjnie, jednak o niektóre, aby nie wyciągnąć fałszywych wniosków, najlepiej zapytać geodetę. Stąd to jego kolejna rola, w której może być Ci pomocny, na etapie poszukiwania i wyboru działki.

Spoglądanie na mapę zasadniczą można porównać do badania tomografem. Pozwala on prześwietlić człowieka i zobaczyć co ma w środku. Podobnie jest z mapą. Pozwala ona dokładnie prześwietlić teren, zarówno pod kątem tego, co jest widoczne na powierzchni ziemi, jak również tego, co jest pod ziemią. Zatem pozwoli Ci zebrać komplet informacji o interesującym Cię terenie.

Musisz jednak wiedzieć, że pewnych elementów, które są w terenie, na czy pod powierzchnią, na mapie może nie być. Z różnych przyczyn, o których nie będę się teraz rozpisywał. W każdym razie, w zależności też jakiego terenu mapa dotyczy, zawsze jakiś margines błędu powinieneś zostawić. Niemniej jednak większość istotnych elementów na mapach jest, a Ty rozważając dany teren, powinieneś się z nimi zapoznać.

.

Granica działki oraz  granica prawna i nieprawna.

O granicach działek i szczegółowych zasadach, które w tym zakresie panują pisałem w poście związanym z ogrodzeniem działki. W tym miejscu nie będę więc tego powielał, wtrąciłem tylko i wyłącznie aby zachować porządek i zasygnalizować, że jest to element niezwykle ważny na etapie poszukiwania działki.

.

Znak graniczny działki.

Również temu ważnemu elementowi poświęciłem na blogu osobny wpis. Bo skoro mowa jest o samych granicach, trzeba również mieć świadomość znaków, które właśnie określają je w terenie. Zatem, dla porządku, proponuję Ci również zaczepić o ten wątek.

.

Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

O miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wspomniałem już w poprzedniej części cyklu. Wspomniałem też o tym, że jest to akt prawa miejscowego, teoretycznie występujący w każdej gminie, z którego wynika przeznaczenie gruntów, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Ustaliliśmy, że będąc zainteresowanym jakąkolwiek działką, bezwzględnie takie plany powinieneś zobaczyć. To z nich wynika, czy i jak możesz zabudować swoją działkę, ale także to, czy ten ładny krajobraz rozciągający się za jej granicą, nie jest przeznaczony np. pod fabrykę opon lub drogę szybkiego ruchu. Które jak się domyślasz, nie stanowiłyby miłego sąsiedztwa.

Zatem była to pierwsza rola planu w Twojej drodze od działki do ogrodu. Plan ma jednak zastosowań więcej i to właśnie one, w Twojej przygodzie z działką i samą budową, będą Cię interesowały. A przynajmniej powinny. Zanim do nich przejdę, tytułem wprowadzenia, kilka informacji o planie. Ułatwi to zrozumienie zasad jego działania.

Plan jest aktem prawa miejscowego, przyjmowanym w formie uchwały rady gminy. Oznacza to, że każda gmina w Polsce uchwala swój własny plan, obowiązujący na terenie danej konkretnej gminy i dotyczący jej terenów.

Plan składa się z części graficznej oraz opisowej. Część graficzna to mapy (dziś przeważnie komputerowe), obejmujące swoim zakresem poszczególne wsie, miasta czy części tych miast, które dany plan obejmuje. Tak to mniej więcej wygląda:

Kolory na planach oznaczają poszczególne przeznaczenia terenów, które w danym obszarze mają się znaleźć. Np. tereny pod zabudowę jednorodzinną (powyżej kolor brązowy), tereny rolnicze (kolor żółty), tereny lasów (kolor zielony) czy np. terenu usług (kolor czerwony). Do tego cała grupa innych funkcji, oznaczonych innymi kolorami i szrafurami. Wszystko oczywiście opisane jest w legendzie, która na każdym planie się znajduje (powyżej wzdłuż prawej krawędzi).

Część opisowa planu to specjalne opracowanie książkowe, które szczegółowo charakteryzuje i opisuje poszczególne funkcje i przeznaczenia terenów, m.in. to, co można, a czego nie można na nich robić.

Jak widzisz, plan szczegółowo pokazuje, co i gdzie może się znaleźć. Tym samym określa też to, co i gdzie znaleźć się nie może. Zwróć uwagę, że jeśli masz „na oku” jakąś działkę, która gdzieś tam na danym planie się znajduje, pierwsze co powinieneś zrobić, to sprawdzić, jakie przeznaczenie ma ten teren. Może się bowiem okazać, że działka leży w terenie przeznaczonym np. na tereny usług. Wówczas nie dostaniesz na niej pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego.

Natomiast to jeszcze nie powinien być koniec Twojego zainteresowania planem. Bo poza tym, że dana działka być może wpisuje się w teren pod zabudowę, to ważnym jest jeszcze, na co przeznaczone są tereny leżące tuż obok. Spójrz na poniższe przykłady z powyższego planu:

Ciemnobrązowy kolor to teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, ale już ten ciemnofioletowy, to tereny przeznaczone na produkcję przemysłową, a ciemnopomarańczowe na zabudowę mieszkaniowo – usługową, czyli różne drobne przydomowe warsztaty. Zatem sam patrząc na plan, masz możliwość ocenić, czy pasuje Ci takie sąsiedztwo.

Przykład drugi jest bardzo zbliżony. Podobnie jak powyżej, niektóre tereny pod zabudowę mieszkaniową, sąsiadują z tymi pod zabudowę usługową (kolor czerwony), ale zwróć uwagę, że już tylko usługową. Czyli różne większe warsztaty i inne usługi. Natomiast teren w zielono – czerwone pasy, to teren pod sport i rekreację. To również, nie każdemu może odpowiadać.

Zwróć uwagę, że to jeszcze nie koniec tych gorszych przykładów. Plan wskazuje również tereny przeznaczone pod drogi i wszelkiego rodzaju mniejsze i większe inwestycje planowane w danej gminie. Takie rzeczy również powinieneś z niego odczytać.

Na zakończenie przykład trzeci z przytoczonego planu, tym razem nazwijmy go „bezpieczniejszy”. Jak widzisz, jeśli wybierzesz teren gdzieś na środku tego ciemnobrązowego kompleksu, praktycznie nic uciążliwego nie powinno pojawić się w Twoim sąsiedztwie. Ewentualnie uciążliwy sąsiad na działce obok. Niemniej jednak możesz zauważyć, że tereny pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, sąsiadują tu jedynie z terenami rolniczymi na górze, a tylko w dolnym prawym narożniku, z jakimiś terenami pod usługi. Możesz jednak założyć, że skoro planowana jest tak duża zabudowa jednorodzinna, usługi te nie powinny być uciążliwe.

Widzisz już, jak działają mechanizmy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Więc z ich pomocą powinieneś wybrać jakąś dogodną lokalizację dla siebie.

Wtrącę jednak małą dygresję. Plany zagospodarowania nie zawsze są w poszczególnych gminach lub też nie obejmują wszystkich terenów. Oznacza to, że nie zawsze masz tak komfortową sytuację, aby dowiedzieć się, jakie jest przeznaczenie terenów. Natomiast są jeszcze opracowania tzw. studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które swoim wyglądem bardzo przypominają plany. Nie są tak bardzo szczegółowe jak plany, niemniej jednak takie właśnie przeznaczenie terenów, czyli co, gdzie i jak jest planowane, możesz próbować z nich odczytać. Musisz jednak pamiętać, że studium jest tylko dokumentem wskazującym politykę przestrzenną danej gminy, ale nie jest aktem miejscowego prawa. W związku z tym nie może być podstawą żadnych administracyjnych ani także Twoich wiążących decyzji. Niemniej jednak możesz się tym posiłkować, bo przeznaczenie terenów pokazane w studium, najczęściej pokrywa się z przeznaczeniem, które ewentualnie jest przyjęte przy uchwalaniu planu zagospodarowania.

Wracając do planu. Bo to jeszcze nie koniec jego roli na Twojej drodze. Właściwie wszystko to, co powyżej omówiłem, głównie dotyczyło jego pomocy przy wyborze działki. Natomiast plan, ma jeszcze jedno istotne zadanie: ma odpowiedzieć na pytanie, co na danym terenie możesz wybudować.

O ile z załącznika graficznego dowiedziałeś się, że dany teren ma funkcję pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o tyle nie wiesz jeszcze nic więcej. Czyli jak ta zabudowa ma wyglądać. I do tego służy właśnie część opisowa planu. To w niej jest zapisane, jakie budynki, jakich gabarytów, jakie kształty dachów, często nawet jakie kolory dachówek itd., możesz na danym terenie budować.

Stąd jak widzisz płynie kolejny wniosek: jeśli planujesz budynek, który swoim kształtem ma wyraźnie odbiegać od ogólnego wyglądu budynków tzn. ma mieć np. jakąś super nowoczesną bryłę, płaski dach, przeszklenia i tym podobne elementy, konsultując z planem wybór działki, sprawdź też, czy na danej działce, taki budynek będziesz mógł postawić. Bo nie zawsze może się to okazać możliwe. Co więcej, z powyższego płynie jeszcze jedna, bardzo ważna nauka:

Rozpoczynając planowanie budowy i poszukiwań działki, nigdy nie zaczynaj od wyboru projektu budynku. Tak się często zdarza, że zanim pojawi się działka i miejsce budowy, ogląda się gotowe katalogi budynków i podejmuje decyzje: o ten mi się podoba. To podstawowy błąd.

Co więcej, nigdy nie kupuj takiego gotowego projektu, dopóki nie sprawdzisz właśnie z planem zagospodarowania, czy na danej działce, w tym konkretnym miejscu, taki budynek będziesz mógł postawić.

Może się nieszczęśliwie okazać, że projekt, na który wydasz pieniądze, nie da się wkomponować w działkę, którą kupisz, bo będzie to niezgodne z zapisami planu.

Jak widzisz, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, powinien być absolutnym fundamentem Twoich poszukiwań działki i wyboru projektu budynku. Natomiast odnosząc się do pierwszej i drugiej części cyklu „Jak kupić działkę i uniknąć kosztownych pomyłek?”, przypomnę tylko, że poza planem zagospodarowania, są też inne kwestie, które przy jej wyborze powinieneś wziąć pod uwagę.

.

Kończąc trzecią i ostatnią część postów z tej serii, chciałbym Cię jeszcze raz mocno wyczulić na sprawę właściwego wyboru działki. Pamiętaj, że wybór to nie tylko kwestia ceny, czy na „pierwszy rzut oka” ładnego widoku. Ale to także cała masa uwarunkowań, które powinieneś uwzględnić.

Pamiętaj, że zły wybór może się na Tobie mścić latami, a w skrajnym przypadku spowodować konsekwencje, z którymi będziesz się borykał do końca życia, a przynajmniej do końca użytkowania wybranej działki. Dlatego zanim kupisz sprawdzaj wszystko, o czym powyżej wspomniałem. Mam nadzieję, że ten wpis będzie Ci pomocny.

Na zakończenie raz jeszcze wspomnę Ci o moim Podręczniku.

Omawiam w nim szczegółowo nie tylko poruszone tutaj kwestie. Ale także szereg innych spraw, które jako potencjalny inwestor musisz przejść od momentu wyboru działki, poprzez formalności budowlane, budowę, aż do zaprojektowania i wykonania ogrodu. Wszystko omawiam w sposób prosty i praktyczny, który pomoże Ci zaoszczędzić wielu kłopotów, nerwów, a jednocześnie pieniędzy. Polecam Ci jego lekturę.

• About
• Latest Posts

Tomasz Szostak

Założyciel portalu at Z Ogrodem na TY

Od ośmiu lat intensywnie rozwija działalność internetową – początkowo bloga „Z ogrodem na TY”, a obecnie profesjonalny i specjalistyczny portal z zakresu szeroko pojętej branży ogrodniczej, który obecnie znajduje się w ścisłej czołówce stron o tej tematyce w Polsce. Autor licznych wystąpień oraz setek specjalistycznych publikacji w prasie branżowej, chociażby w takich magazynach jak „Przepis na Ogród”, „Mój Piękny Ogród”, „Kocham Ogród”, „Lider Biznesu – ogrodniczy magazyn branżowy” czy „Murator”.

Latest posts by Tomasz Szostak (see all)

• Najciekawsze betonowe ozdoby do ogrodu - 21 listopada 2024
• Zimowanie roślin w szklarni z poliwęglanu - 19 listopada 2024
• Stare rzeczy w ogrodzie , czyli busem przez polskie ogrody SEZON 7 – OGRÓD 17 - 15 listopada 2024